¿Alquilar o comprar?

Cómo leerlo

Al comprar, el capital sigue siendo tuyo (se convierte en la vivienda): el «coste» real de una hipoteca son los intereses. Aquí los comparamos con lo que pagarías de alquiler en el mismo periodo.

Nota

Es una comparación simplificada: no tiene en cuenta los gastos de compra, los impuestos, el mantenimiento ni la revalorización del inmueble. Útil como primera orientación.

La comparación correcta no es cuota contra alquiler

Poner la cuota de la hipoteca al lado del alquiler es la comparación que hace todo el mundo y es la equivocada, porque la cuota contiene dos cosas distintas. La parte de capital no es un gasto: es un ahorro forzoso que se convierte en casa. La parte de intereses en cambio sale y no vuelve, exactamente igual que el alquiler.

La comparación honesta es por tanto entre el alquiler y la suma de lo que comprando se pierde de verdad: intereses, impuestos sobre el inmueble, seguro, mantenimiento extraordinario y gastos de comunidad que el inquilino no paga. Es un total más bajo que la cuota, pero mucho más alto que los solos intereses.

Las dos partidas que deciden, y que nadie cuenta

Los primeros son los gastos de entrada: impuestos, notaría, agencia, comisión de apertura. Es dinero que desaparece el día de la escritura y que hay que recuperar a lo largo de los años, y por eso existe un umbral de tiempo por debajo del cual comprar casi siempre pierde. Quien revende a los tres o cuatro años, salvo subida de precios, sale perdiendo.

El segundo es el coste de oportunidad de la entrada: los veinte, cincuenta u ochenta mil euros aportados podrían haber rendido algo en otro sitio. Una comparación que los trata como si fueran gratis hace ganar a la compra por construcción.

Lo que pesa y no es un número

Comprando se gana la estabilidad: nadie te echa, el coste de la vivienda deja de subir con el mercado, y al terminar la hipoteca el gasto de la casa casi desaparece, que es la razón por la que los jubilados propietarios viven con mucho menos. Pero se pierde la movilidad: cambiar de ciudad con una casa que vender cuesta meses y miles de euros, y un trabajo mejor a trescientos kilómetros se convierte en una decisión complicada.

Alquilando se gana lo contrario, y se gana también que la caldera rota y el tejado que hay que rehacer sean problema de otro. Quien no sabe dónde estará dentro de cinco años está comprando una atadura, no solo una casa.

Cómo leer un resultado que dice «empate»

Cuando los dos totales se parecen, el cálculo no está diciendo que dé igual: está diciendo que la decisión hay que tomarla por otros motivos. Ahí pesan el trabajo, la familia, las ganas de meter mano en las paredes y el hecho de que una hipoteca es un compromiso de veinte años asumido hoy con la información de hoy.

También merece la pena mover dos números: el tipo, porque medio punto arriba o abajo cambia las proporciones; y los años de permanencia, porque es la variable que le da la vuelta al resultado más que ninguna otra.

Herramientas cercanas

Para el importe asumible está Cuánta hipoteca me puedo permitir, para la composición de las cuotas Cuadro de amortización y para el efecto de las aportaciones extra Amortización anticipada. La alternativa de invertir la entrada se valora con Interés compuesto.