Cuadro de amortización de la hipoteca

Para qué sirve

Muestra cómo se reparte cada cuota de la hipoteca entre capital e intereses, y cómo baja el capital pendiente con el tiempo. Al principio pagas sobre todo intereses.

Nota

Es una amortización a tipo fijo con cuota constante (sistema francés), el estándar de las hipotecas. No tiene en cuenta comisiones, seguros ni tipos variables.

Por qué al principio se pagan casi solo intereses

No es una maldad del banco: es aritmética. Los intereses de cada mes se calculan sobre la deuda que queda, y al principio la deuda pendiente es toda. Con la cuota constante, la parte de intereses es por tanto enorme el primer mes y la parte de capital es lo poco que sobra; a medida que la deuda baja, los intereses bajan y la parte de capital crece, cada vez más deprisa.

La consecuencia práctica sorprende a mucha gente: después de cinco años de una hipoteca a veinticinco, la deuda no ha bajado un quinto sino mucho menos. Es también la razón por la que revender la casa pocos años después de comprarla casi siempre es una operación en pérdidas, salvo que el precio del inmueble haya subido.

Adónde va de verdad el dinero del plazo

Alargar el plazo baja la cuota, y parece un chollo hasta que se mira el total. El mecanismo es el de arriba: si la deuda baja más despacio, los intereses se calculan sobre un capital más alto durante más años, y el coste total crece de forma no lineal. Pasar de veinte a treinta años puede aligerar la cuota un quinto y hacer crecer los intereses totales la mitad.

La elección correcta no es por tanto «lo más corto posible», sino el plazo más breve con el que el presupuesto familiar respira: una cuota demasiado ajustada es la vía más rápida para verse en apuros al primer imprevisto, y en ese caso el plazo se alarga igualmente, pero en las condiciones del peor momento.

Sistema francés y sistema italiano

La cuota constante de esta página es el plan «francés», prácticamente universal en las hipotecas. Existe también el plan «italiano», en el que es constante la parte de capital y la cuota empieza alta y baja cada mes: cuesta menos intereses en total, pero exige soportar los pagos más pesados justo al principio, cuando suelen estar los gastos de la mudanza y los muebles. Es raro en un banco y frecuente en los préstamos entre particulares.

Hay además un detalle que descuadra las cuentas de las hipotecas reales: el tipo variable. Ahí la cuota se recalcula en cada cambio del índice, y un cuadro impreso al principio cuenta una historia que seis meses después ya no es cierta.

Lo que este cuadro no incluye

Solo capital e intereses. En la cuota real pueden aparecer el seguro de incendios, el seguro de vida que pida el banco, el impuesto retenido en el momento de la entrega y los gastos de cobro de la cuota. Fuera de la cuota quedan tasación, apertura y notaría, que se pagan una sola vez pero pesan.

La cifra que las junta todas es la tasa anual equivalente, y es la única comparable entre ofertas: dos hipotecas con el mismo tipo nominal pueden tener TAE muy distintas.

Herramientas cercanas

Para saber cuánto se puede pedir está Cuánta hipoteca me puedo permitir; para ver el efecto de aportaciones extra, Amortización anticipada. La comparación con el alquiler está en Alquilar o comprar, las deudas distintas de la hipoteca en Tiempo para cancelar una deuda y el tipo efectivo en Tipo nominal y TAE.