Affitto o mutuo?

Come leggere il risultato

Comprando, la quota capitale resta tua (diventa la casa): il vero «costo» del mutuo sono gli interessi. Qui li confrontiamo con quanto pagheresti d'affitto nello stesso periodo.

Nota

È un confronto semplificato: non include spese di acquisto, tasse, manutenzione o la rivalutazione dell'immobile. Utile come primo orientamento.

Il confronto giusto non è rata contro canone

Mettere la rata del mutuo accanto al canone d'affitto è il paragone che tutti fanno ed è quello sbagliato, perché la rata contiene due cose diverse. La quota capitale non è una spesa: è un risparmio forzato che si trasforma in casa. La quota interessi invece esce e non torna, esattamente come l'affitto.

Il confronto onesto è quindi fra il canone e la somma di quello che comprando si perde davvero: interessi, imposte sull'immobile, assicurazione, manutenzione straordinaria e spese condominiali che l'inquilino non paga. È un totale più basso della rata, ma molto più alto dei soli interessi.

Le due voci che decidono, e che nessuno mette nel conto

La prima sono i costi d'ingresso: imposte, notaio, agenzia, istruttoria. Sono soldi che spariscono il giorno dell'atto e che vanno recuperati negli anni, ed è il motivo per cui esiste una soglia di tempo sotto la quale comprare perde quasi sempre. Chi rivende dopo tre o quattro anni, salvo un rialzo dei prezzi, ci rimette.

La seconda è il costo opportunità dell'anticipo: i ventimila, cinquantamila, ottantamila euro versati come acconto avrebbero potuto rendere qualcosa altrove. Un confronto che li tratta come se fossero gratis fa vincere l'acquisto per costruzione.

Quello che pesa e non è un numero

Comprando si vince la stabilità: nessuno ti manda via, il costo dell'abitare smette di salire con il mercato, e a fine mutuo la spesa per la casa quasi sparisce, che è la ragione per cui i pensionati proprietari vivono con molto meno. Si perde però la mobilità: cambiare città con una casa da vendere costa mesi e migliaia di euro, e un lavoro migliore a trecento chilometri diventa una decisione complicata.

Affittando si vince il contrario, e si vince anche il fatto che la caldaia rotta e il tetto da rifare sono problemi di qualcun altro. Chi non sa dove sarà fra cinque anni sta comprando un vincolo, non solo una casa.

Come leggere un risultato che dice «pari»

Quando i due totali si somigliano, il calcolo non sta dicendo che è indifferente: sta dicendo che la decisione va presa su altro. In quel caso pesano il lavoro, la famiglia, la voglia di mettere le mani nei muri e il fatto che un mutuo è un impegno di vent'anni preso oggi con le informazioni di oggi.

Vale anche la pena provare a spostare due numeri: il tasso, perché mezzo punto in più o in meno cambia le proporzioni; e gli anni di permanenza, perché è la variabile che ribalta il risultato più di ogni altra.

Gli strumenti vicini

Per l'importo sostenibile c'è Quanto mutuo posso permettermi, per la composizione delle rate Piano di ammortamento e per l'effetto dei versamenti in più Estinzione anticipata. L'alternativa di investire l'anticipo si valuta con Interesse composto.