Amortización anticipada de la hipoteca

Para qué sirve

Añadir aunque sea poco a cada cuota puede ahorrar muchos intereses y liquidar la hipoteca años antes. Aquí ves cuánto.

Nota

Es una estimación a tipo fijo. Consulta siempre con tu banco las posibles comisiones o condiciones de la amortización anticipada.

Por qué una aportación extra vale tanto

Cada euro pagado por encima de la cuota va entero al capital, y por tanto cancela para siempre los intereses que ese euro habría generado en todos los años que quedan. Por eso el efecto parece desproporcionado respecto a la cifra: no estás ahorrando una cuota, estás eliminando una parte de la deuda sobre la que el banco habría calculado intereses cada mes hasta el final.

De ahí la regla más útil: cuanto antes se aporta, más cuenta. Mil euros en el quinto año de una hipoteca a veinticinco valen muchas veces esos mismos mil euros en el vigésimo, porque tienen por delante quince años más de intereses que cancelar.

Reducir la cuota o reducir los años

Cuando se lleva una cantidad al banco se elige entre dos caminos, y no son equivalentes. Reduciendo el plazo se mantiene la misma cuota y se termina antes: es la opción que más intereses ahorra, porque quita precisamente los años finales. Reduciendo la cuota se mantiene el mismo vencimiento y se paga menos cada mes: se ahorra menos, pero se gana holgura en el presupuesto.

El criterio no es matemático sino de situación: si el presupuesto es sólido, el plazo; si va justo, la cuota. Y si el banco no ofrece elegir, la solicitud hay que hacerla por escrito: la modalidad debe indicarse, o la entidad aplica su preferencia.

Tres preguntas antes de aportar

¿El fondo de emergencia está intacto? El dinero metido en la hipoteca no vuelve: si la aportación te deja sin colchón, el primer imprevisto lo financiarás con un crédito al consumo que cuesta el triple. ¿Hay deudas más caras? Cancelar un préstamo personal al 9% antes que una hipoteca al 3% casi siempre compensa más. ¿Tu hipoteca tiene comisión? Las reglas cambian según el país y el contrato: en Italia, las hipotecas firmadas después de 2007 para comprar la vivienda habitual no pagan comisión por amortización anticipada, mientras que otros préstamos y las hipotecas más antiguas sí pueden, y hay que leer el contrato.

Luego está la comparación con la alternativa: si una inversión segura rinde más que el tipo de la hipoteca, matemáticamente conviene invertir. Pero la certeza de una deuda menos no es lo mismo que la esperanza de una rentabilidad, y la elección es también de carácter, no solo de hoja de cálculo.

La diferencia entre parcial y total

La amortización parcial baja la deuda y el cuadro se recalcula: la hipoteca continúa. La amortización total la cierra, y exige un cálculo exacto que se pide al banco, con los intereses devengados hasta el día del pago, más los trámites para cancelar la carga registral. En Italia esa cancelación hoy es automática y gratuita en la mayoría de los casos, pero conviene comprobarla: una hipoteca que sigue inscrita bloquea la venta de la casa.

Herramientas cercanas

Para ver cómo se divide cada cuota está Cuadro de amortización; para saber cuánto se puede sostener, Cuánta hipoteca me puedo permitir. Para deudas distintas de la hipoteca Tiempo para cancelar una deuda, y para sopesar la alternativa Interés compuesto.