Cuánta hipoteca me puedo permitir

Cómo funciona

Los bancos suelen conceder una hipoteca cuya cuota no supere alrededor de un tercio (33%) de los ingresos netos, restando las cuotas que ya pagas. De ahí sale el importe máximo.

Nota

Es una estimación aproximada: el banco valora también la estabilidad laboral, los ahorros disponibles para la entrada y otros factores.

De dónde viene el umbral de un tercio

No es una ley, es una práctica de prudencia que los bancos aplican desde hace décadas y que los reguladores fomentan. La idea es que por encima de un tercio de la renta neta la cuota se vuelve frágil: basta una subida de los suministros, un gasto médico o el fin de un contrato para que el pago falle. El banco lo llama cuota sobre ingresos, y para calcularlo suma todas las deudas en curso, no solo la hipoteca.

Por eso un pequeño préstamo abierto para el coche o para los electrodomésticos reduce el importe concedible mucho más de lo que la gente espera: cien euros al mes de cuotas existentes quitan, con todo lo demás igual, decenas de miles de euros de hipoteca posible.

Lo que el banco mira además de la cuota

La relación entre préstamo y valor de la vivienda: casi ninguna entidad financia el precio entero, y el techo habitual es el ochenta por ciento. Hace falta por tanto una entrada de al menos un quinto, que se suma a los gastos de la escritura. Luego la estabilidad de los ingresos, donde un contrato indefinido pesa de forma distinta que un autónomo dado de alta el año pasado. Luego la edad, porque el plazo debe cerrarse dentro de un límite de edad, normalmente entre los setenta y cinco y los ochenta años.

Y por último el historial crediticio: cuotas pagadas con retraso en un préstamo antiguo quedan registradas durante años en los ficheros de crédito, y son el motivo más frecuente de una denegación que a quien la recibe le parece inexplicable.

El dinero que hace falta y que no está en la hipoteca

El error más común de quien compra su primera vivienda es calcular la entrada y pararse ahí. Además de eso hacen falta los impuestos de la escritura, la notaría, la posible comisión de la agencia, la tasación y la comisión de apertura, el impuesto sobre el propio préstamo, el seguro obligatorio. Son gastos que se pagan todos juntos y en efectivo, no a plazos, y que en conjunto valen a menudo un año de sueldo.

Luego está la casa: la mudanza, la pintura, los electrodomésticos, los muebles que no caben en las habitaciones nuevas. Quien llega a la firma con la cuenta vacía empieza su vida de propietario endeudándose otra vez, que es justo la situación que la relación cuota sobre ingresos quería evitar.

El máximo no es el objetivo

Esta página dice cuánto está dispuesto a prestarte un banco. No dice cuánto conviene pedir, y las dos cosas coinciden pocas veces. Una cuota al límite convierte cualquier imprevisto en un problema y bloquea durante décadas la posibilidad de cambiar de trabajo, de reducir jornada o de afrontar una temporada sin sueldo.

La forma más honesta de usarla es al revés: coger el resultado, quitarle un margen y comprobar que con la cuota así reducida queda sitio para ahorrar. Si no queda nada, la casa que se está mirando está fuera del alcance, aunque el banco diga que sí.

Herramientas cercanas

Para ver cómo se divide cada cuota está Cuadro de amortización, y para el efecto de las aportaciones extra Amortización anticipada. La comparación con la alternativa está en Alquilar o comprar, y la cuenta sobre el neto en Sueldo bruto y neto.