Estinzione anticipata mutuo

A cosa serve

Aggiungere anche poco alla rata ogni mese può far risparmiare molti interessi e chiudere il mutuo con anni di anticipo. Qui vedi di quanto.

Nota

È una stima a tasso fisso. Verifica sempre col tuo istituto eventuali penali o condizioni sull'estinzione anticipata (spesso assenti sui mutui prima casa).

Perché un versamento in più vale così tanto

Ogni euro versato oltre la rata va tutto sul capitale, e quindi cancella per sempre gli interessi che quell'euro avrebbe generato in tutti gli anni che restano. È il motivo per cui l'effetto sembra sproporzionato rispetto alla cifra: non stai risparmiando una rata, stai eliminando una parte del debito su cui la banca avrebbe calcolato interessi ogni mese fino alla fine.

Ne discende la regola più utile: prima si versa, più conta. Mille euro al quinto anno di un mutuo a venticinque valgono molte volte gli stessi mille euro al ventesimo, perché hanno davanti quindici anni in più di interessi da cancellare.

Ridurre la rata o ridurre gli anni

Quando si porta una somma in banca si sceglie fra due strade, e non sono equivalenti. Riducendo la durata si tiene la stessa rata e si finisce prima: è la scelta che fa risparmiare più interessi, perché toglie proprio gli anni finali. Riducendo la rata si tiene la stessa scadenza e si paga meno ogni mese: si risparmia meno, ma si guadagna respiro nel bilancio.

Il criterio non è matematico ma di situazione: se il bilancio è solido, la durata; se è tirato, la rata. E se la banca non lascia scegliere, la richiesta va fatta per iscritto: la modalità va indicata, altrimenti l'istituto applica la sua preferenza.

Prima di versare, tre domande

Il fondo di emergenza è intatto? Il denaro versato sul mutuo non torna indietro: se dopo il versamento resti senza cuscinetto, il primo imprevisto lo finanzierai con un credito al consumo che costa il triplo. Ci sono debiti più cari? Estinguere un prestito personale al 9% prima di un mutuo al 3% è quasi sempre più conveniente. Il tuo mutuo ha penali? Sui mutui per l'acquisto della prima casa stipulati in Italia dopo il 2007 non si pagano compensi per l'estinzione anticipata; sugli altri finanziamenti e sui mutui più vecchi possono esserci, e vanno letti nel contratto.

C'è poi il confronto con l'alternativa: se un investimento sicuro rende più del tasso del mutuo, matematicamente conviene investire. Ma la certezza di un debito in meno non è la stessa cosa della speranza di un rendimento, e la scelta è anche di testa, non solo di foglio di calcolo.

La differenza fra parziale e totale

L'estinzione parziale abbassa il debito e il piano viene ricalcolato: il mutuo continua. L'estinzione totale lo chiude, e comporta un conteggio esatto che si chiede alla banca, comprensivo degli interessi maturati fino al giorno del pagamento, più le pratiche per cancellare l'ipoteca. Anche quest'ultima in Italia oggi è automatica e gratuita nella maggior parte dei casi, ma va verificata: un'ipoteca che risulta ancora iscritta blocca la vendita della casa.

Gli strumenti vicini

Per vedere come si divide ogni rata c'è Piano di ammortamento; per capire quanto si può sostenere, Quanto mutuo posso permettermi. Per i debiti diversi dal mutuo Tempo di estinzione di un debito, e per confrontare l'alternativa Interesse composto.