Quanto mutuo posso permettermi

Come funziona

Le banche di solito concedono un mutuo la cui rata non superi circa un terzo (33%) del reddito netto, meno le altre rate in corso. Da lì si ricava l'importo massimo.

Nota

È una stima indicativa: la banca valuta anche stabilità del lavoro, anticipo disponibile e altri fattori.

Da dove viene la soglia di un terzo

Non è una legge, è una prassi di prudenza che le banche applicano da decenni e che i regolatori incoraggiano. L'idea è che oltre un terzo del reddito netto la rata diventi fragile: basta un rincaro delle bollette, una spesa medica o la fine di un contratto perché il pagamento salti. La banca la chiama rata su reddito, e per calcolarla somma tutti i debiti in corso, non solo il mutuo.

È il motivo per cui un piccolo finanziamento aperto per l'auto o per gli elettrodomestici riduce l'importo concedibile molto più di quanto la gente si aspetti: cento euro al mese di rate esistenti tolgono, a parità di tutto il resto, decine di migliaia di euro di mutuo possibile.

Quello che la banca guarda oltre alla rata

Il rapporto fra mutuo e valore della casa: quasi nessun istituto finanzia l'intero prezzo, e la soglia abituale è l'ottanta per cento. Serve quindi un anticipo di almeno un quinto, che va sommato alle spese dell'atto. Poi la stabilità del reddito, dove un contratto a tempo indeterminato pesa in modo diverso da una partita IVA aperta l'anno scorso. Poi l'età, perché la durata deve chiudersi entro un limite anagrafico, di solito fra i settantacinque e gli ottant'anni.

E infine la storia creditizia: rate pagate in ritardo su un vecchio finanziamento restano registrate per anni nelle banche dati del credito, e sono il motivo più frequente di un rifiuto che a chi lo riceve sembra inspiegabile.

I soldi che servono e che non sono nel mutuo

L'errore più comune di chi compra la prima casa è calcolare l'anticipo e fermarsi lì. Oltre a quello servono le imposte sull'atto, il notaio, l'eventuale provvigione dell'agenzia, la perizia e l'istruttoria della banca, l'imposta sostitutiva sul mutuo, l'assicurazione obbligatoria. Sono spese che si pagano tutte insieme e in contanti, non a rate, e che nell'insieme valgono spesso quanto un anno di stipendio.

Poi c'è la casa: trasloco, tinteggiatura, elettrodomestici, i mobili che non entrano nelle stanze nuove. Chi arriva all'atto con il conto svuotato comincia la vita da proprietario indebitandosi di nuovo, ed è la situazione che il rapporto rata su reddito voleva proprio evitare.

Il massimo non è l'obiettivo

Questa pagina dice quanto una banca è disposta a prestarti. Non dice quanto ti conviene chiedere, e le due cose coincidono raramente. Una rata al limite trasforma ogni imprevisto in un problema e blocca per decenni la possibilità di cambiare lavoro, di ridurre l'orario o di affrontare un periodo senza stipendio.

Il modo più onesto di usarla è al contrario: prendere il risultato, togliergli un margine, e verificare che con la rata così ridotta resti spazio per il risparmio. Se non resta niente, la casa che si sta guardando è oltre le proprie possibilità, anche se la banca dice di sì.

Gli strumenti vicini

Per vedere come si divide ogni rata c'è Piano di ammortamento, e per l'effetto dei versamenti in più Estinzione anticipata. Il confronto con l'alternativa sta in Affitto o mutuo, e il conto sul netto in Stipendio netto e lordo.