Piano di ammortamento mutuo

A cosa serve

Mostra come ogni rata del mutuo si divide tra quota capitale e interessi, e come cala il debito residuo nel tempo. All'inizio si pagano soprattutto interessi.

Nota

È un piano di ammortamento «alla francese» a rata costante e tasso fisso: lo standard dei mutui. Non considera spese accessorie, assicurazioni o tassi variabili.

Perché all'inizio si pagano quasi solo interessi

Non è una cattiveria della banca: è aritmetica. Gli interessi di ogni mese si calcolano sul debito che resta, e all'inizio il debito residuo è tutto. Con la rata costante, la parte di interessi è quindi grandissima al primo mese e la quota capitale è quel poco che avanza; man mano che il debito cala, gli interessi calano e la quota capitale cresce, sempre più in fretta.

La conseguenza pratica sorprende molti: dopo cinque anni di un mutuo a venticinque, il debito non è sceso di un quinto ma di molto meno. È anche il motivo per cui rivendere casa pochi anni dopo l'acquisto è quasi sempre un'operazione in perdita, a meno che il prezzo dell'immobile non sia salito.

Dove finiscono per davvero i soldi della durata

Allungare la durata abbassa la rata, e sembra un affare finché non si guarda il totale. Il meccanismo è quello di sopra: se il debito scende più lentamente, gli interessi si calcolano su un capitale più alto per più anni, e il costo complessivo cresce in modo non lineare. Passare da venti a trent'anni può alleggerire la rata di un quinto e far crescere gli interessi totali della metà.

La scelta giusta non è quindi «il più corto possibile», ma la durata più breve che lascia respirare il bilancio familiare: una rata troppo tirata è il modo più veloce per trovarsi in difficoltà al primo imprevisto, e in quel caso la durata la si allunga comunque, ma alle condizioni del momento peggiore.

Alla francese e alla italiana

La rata costante di questa pagina è il piano «alla francese», quello praticamente universale nei mutui. Esiste anche il piano «all'italiana», in cui è costante la quota capitale e la rata parte alta e scende ogni mese: costa complessivamente meno interessi, ma richiede di sostenere i pagamenti più pesanti proprio all'inizio, quando di solito ci sono le spese del trasloco e dei mobili. È raro in banca e frequente nei finanziamenti fra privati.

C'è poi un dettaglio che sposta i conti sui mutui reali: il tasso variabile. Lì la rata resta ricalcolata a ogni cambio dell'indice, e un piano stampato all'inizio racconta una storia che dopo sei mesi non è più vera.

Quello che questo piano non comprende

Solo capitale e interessi. Nella rata vera possono comparire l'assicurazione incendio e scoppio (obbligatoria per legge), l'eventuale polizza vita richiesta dalla banca, l'imposta sostitutiva trattenuta all'erogazione e le spese di incasso rata. Fuori dalla rata restano perizia, istruttoria e notaio, che si pagano una volta sola ma pesano.

Il numero che le mette tutte insieme è il TAEG, ed è l'unico confrontabile fra offerte diverse: due mutui con lo stesso tasso nominale possono avere TAEG distanti.

Gli strumenti vicini

Per sapere quanto si può chiedere c'è Quanto mutuo posso permettermi; per vedere l'effetto di versamenti in più, Estinzione anticipata. Il confronto con l'affitto sta in Affitto o mutuo, le spese dell'atto in Costi di acquisto casa e il tasso effettivo in TAN e TAEG.