Piano di ammortamento mutuo

A cosa serve

Mostra come ogni rata del mutuo si divide tra quota capitale e interessi, e come cala il debito residuo nel tempo. All'inizio si pagano soprattutto interessi.

Nota

È un piano di ammortamento «alla francese» a rata costante e tasso fisso: lo standard dei mutui. Non considera spese accessorie, assicurazioni o tassi variabili.

Perché all'inizio si pagano quasi solo interessi

Non è una cattiveria della banca: è aritmetica. Gli interessi di ogni mese si calcolano sul debito che resta, e all'inizio il debito residuo è tutto. Con la rata costante, la parte di interessi è quindi grandissima al primo mese e la quota capitale è quel poco che avanza; man mano che il debito cala, gli interessi calano e la quota capitale cresce, sempre più in fretta.

La conseguenza pratica sorprende molti: dopo cinque anni di un mutuo a venticinque, il debito non è sceso di un quinto ma di molto meno. È anche il motivo per cui rivendere casa pochi anni dopo l'acquisto è quasi sempre un'operazione in perdita, a meno che il prezzo dell'immobile non sia salito.

Dove finiscono per davvero i soldi della durata

Allungare la durata abbassa la rata, e sembra un affare finché non si guarda il totale. Il meccanismo è quello di sopra: se il debito scende più lentamente, gli interessi si calcolano su un capitale più alto per più anni, e il costo complessivo cresce in modo non lineare. Passare da venti a trent'anni può alleggerire la rata di un quinto e far crescere gli interessi totali della metà.

La scelta giusta non è quindi «il più corto possibile», ma la durata più breve che lascia respirare il bilancio familiare: una rata troppo tirata è il modo più veloce per trovarsi in difficoltà al primo imprevisto, e in quel caso la durata la si allunga comunque, ma alle condizioni del momento peggiore.

Alla francese e alla italiana

La rata costante di questa pagina è il piano «alla francese», quello praticamente universale nei mutui. Esiste anche il piano «all'italiana», in cui è costante la quota capitale e la rata parte alta e scende ogni mese: costa complessivamente meno interessi, ma richiede di sostenere i pagamenti più pesanti proprio all'inizio, quando di solito ci sono le spese del trasloco e dei mobili. È raro in banca e frequente nei finanziamenti fra privati.

C'è poi un dettaglio che sposta i conti sui mutui reali: il tasso variabile. Lì la rata resta ricalcolata a ogni cambio dell'indice, e un piano stampato all'inizio racconta una storia che dopo sei mesi non è più vera.

Quello che questo piano non comprende

Solo capitale e interessi. Nella rata vera possono comparire l'assicurazione incendio e scoppio (obbligatoria per legge), l'eventuale polizza vita richiesta dalla banca, l'imposta sostitutiva trattenuta all'erogazione e le spese di incasso rata. Fuori dalla rata restano perizia, istruttoria e notaio, che si pagano una volta sola ma pesano.

Il numero che le mette tutte insieme è il TAEG, ed è l'unico confrontabile fra offerte diverse: due mutui con lo stesso tasso nominale possono avere TAEG distanti.

Lo stesso conto delle pagine vicine

Il piano usa lo stesso conto, con lo stesso codice, di Calcolo rata mutuo: gli interessi di ogni mese si arrotondano al centesimo, la rata è la più piccola che chiude il debito nelle rate scelte e l'ultima riga è quella che lo porta esattamente a zero, per questo può essere un po' più bassa delle altre. La stessa rata, scritta in Tempo estinzione debito, dà lo stesso numero di mesi e gli stessi interessi totali di questo piano.

Gli strumenti vicini

Per sapere quanto si può chiedere c'è Quanto mutuo posso permettermi; per vedere l'effetto di versamenti in più, Estinzione anticipata. Il confronto con l'affitto sta in Affitto o mutuo, le spese dell'atto in Costi di acquisto casa e il tasso effettivo in TAN e TAEG.