Quanto costa davvero comprare casa

Da privato o da impresa

Se compri da un privato paghi l'imposta di registro: 2% (prima casa) o 9% (seconda) calcolata sul valore catastale (rendita catastale × 115,5 o 126: i coefficienti includono già la rivalutazione del 5%), non sul prezzo, è il sistema «prezzo-valore», quasi sempre conveniente. Se compri da un costruttore con IVA, paghi invece il 4% (prima) o 10% (seconda) sul prezzo reale, più tre imposte fisse da 200 €.

Gli altri costi

Il notaio per rogito ed eventuale atto di mutuo (in genere 1.500-3.500 €), l'agenzia immobiliare (di solito il 2-4% + IVA), e per il mutuo l'imposta sostitutiva (0,25% prima casa, 2% seconda) più perizia e istruttoria della banca.

Nota

Stima informativa: aliquote e regole possono variare in casi particolari (lusso, agevolazioni under 36 quando prorogate, venditori misti). Il preventivo del notaio e il conteggio dell'agenzia fanno fede.

Il prezzo-valore, la regola che fa risparmiare di più

Comprando da un privato, l'imposta di registro non si calcola sul prezzo pagato ma sul valore catastale, che è la rendita rivalutata moltiplicata per un coefficiente. Su una casa acquistata a duecentomila euro il valore catastale può essere la metà, e l'imposta si dimezza con lui.

Non è automatico: il meccanismo si chiama prezzo-valore e va chiesto espressamente nell'atto, davanti al notaio. Vale solo per gli immobili a uso abitativo e le loro pertinenze, e solo quando l'acquirente è una persona fisica. Chi si dimentica di chiederlo paga l'imposta sul prezzo pieno, e non c'è modo di rimediare dopo. Ha anche un secondo effetto poco noto: con il prezzo-valore l'amministrazione finanziaria non può contestare il valore dichiarato.

Da privato o da impresa: due mondi diversi

Da privato si paga l'imposta di registro, proporzionale al valore catastale, più due imposte fisse. Da impresa, quando la vendita è soggetta a IVA, si paga l'IVA sul prezzo — non sul valore catastale — e le altre imposte sono in misura fissa. La differenza è che il prezzo-valore non si applica: la base imponibile è il prezzo pieno, e la cifra da mettere a bilancio è molto più alta.

Non tutte le vendite da impresa sono però soggette a IVA: dipende da chi vende e da quanto tempo è passato dalla fine dei lavori. È una delle domande da fare al notaio prima del preliminare, perché cambia il conto di migliaia di euro e va scritta nella proposta.

Le voci che non sono imposte e che pesano quanto loro

Il notaio, che sull'acquisto è uno solo ma sugli atti può essere due, perché il mutuo è un atto a sé. L'agenzia immobiliare, che si paga alla firma del preliminare o al rogito e che è quasi sempre la voce singola più alta dopo le imposte. La perizia e l'istruttoria della banca. L'imposta sostitutiva sul mutuo, trattenuta direttamente dall'erogato: chi conta di ricevere l'intera somma richiesta si ritrova con qualche migliaio in meno.

E poi le voci che nessun preventivo include: il trasloco, l'allaccio delle utenze, l'eventuale certificazione degli impianti, le spese condominiali arretrate se non sono state verificate prima, e la caparra che non torna se l'operazione salta.

Prima della firma, tre verifiche che valgono più di uno sconto

La conformità catastale e urbanistica: che la casa sia oggi com'è nei disegni depositati. Una veranda chiusa o un bagno spostato senza pratica sono difformità che restano a carico di chi compra, e sanarle costa molto più di quello che si è risparmiato trattando sul prezzo.

Le spese condominiali arretrate, di cui l'acquirente risponde solidalmente per l'anno in corso e per il precedente; e le ipoteche o i pignoramenti, che si vedono da una visura ipotecaria e devono essere cancellati prima o contestualmente al rogito. Sono tre controlli che il notaio fa comunque, ma che conviene chiedere prima di versare la caparra, quando ci si può ancora tirare indietro.

Gli strumenti vicini

Per la parte finanziata ci sono Quanto mutuo posso permettermi, Piano di ammortamento ed Estinzione anticipata. Il confronto con la strada alternativa sta in Affitto o mutuo, e l'imposta annuale in Calcolo IMU.