Calcolo rata mutuo

Come si calcola la rata con l'ammortamento alla francese

Quasi tutti i mutui italiani usano l'ammortamento "alla francese": la rata è costante per tutta la durata e si calcola con R = C × i / (1 − (1 + i)⁻ⁿ), dove C è l'importo, i il tasso mensile (TAN / 12) e n il numero di rate. All'inizio la rata è composta soprattutto da interessi e solo in piccola parte da capitale; con il passare dei mesi il rapporto si inverte. Per questo estinguere o surrogare un mutuo conviene di più nei primi anni, quando il debito residuo scende lentamente.

Un esempio con i numeri: 150.000 euro al 3% di TAN per 25 anni sono 300 rate da 711,32 euro, l'ultima di 710,01. La prima rata è fatta di 375 euro di interessi (150.000 × 0,03 / 12) e solo 336,32 euro di capitale. Nei primi cinque anni si pagano 20.937 euro di interessi e si restituiscono 21.742 euro di capitale; dopo dieci anni il debito residuo è ancora di 103.002 euro, cioè più di due terzi della somma presa in prestito.

Quanto pesano la durata e il tasso

Allungare il mutuo abbassa la rata ma fa crescere molto gli interessi. Con gli stessi 150.000 euro al 3%: in 20 anni la rata è di 831,90 euro e gli interessi totali sono 49.655 euro; in 25 anni 711,32 euro e 63.395 euro; in 30 anni 632,41 euro e 77.665 euro. Passare da 20 a 30 anni fa risparmiare quasi 200 euro al mese e costa 28.011 euro di interessi in più.

Il tasso conta ancora di più. Lo stesso mutuo a 25 anni costa 711,32 euro al mese al 3%, 750,94 euro al 3,5% e 791,76 euro al 4%: un punto di tasso in più sono 80 euro al mese e 24.131 euro di interessi in più in tutto. Prima di guardare la rata, conviene provare qui sopra più combinazioni di tasso e durata con le offerte che hai in mano.

TAN e TAEG: perché la rata reale può essere diversa

Questo simulatore usa il TAN, il tasso nominale con cui si calcola la rata. Il costo vero del mutuo è però il TAEG, che aggiunge spese di istruttoria e perizia, imposta sostitutiva, assicurazioni obbligatorie e costi di gestione: a parità di TAN, due banche possono avere TAEG molto diversi. Inoltre nei mutui a tasso variabile la rata cambia nel tempo con l'Euribor. Per ricavare il tasso vero dal costo totale di un finanziamento c'è TAN e TAEG reali.

Tasso fisso o variabile

Con il tasso fisso la rata resta uguale fino all'ultima: il tasso si basa sull'IRS, l'indice con cui le banche prestano denaro a lungo termine, e viene deciso il giorno della firma. Con il tasso variabile la rata segue l'Euribor più uno spread fisso scritto nel contratto: scende quando i tassi europei scendono e sale quando salgono.

Per valutare un variabile, fai il calcolo con il tasso di oggi e poi con uno o due punti in più: la seconda rata è quella che dovresti poterti permettere se i tassi risalissero.

Quanto mutuo si può chiedere

Le banche di solito chiedono che la rata non superi circa un terzo del reddito netto mensile e finanziano fino all'80% del valore della casa: il resto, più le spese, va pagato con i propri risparmi. Con una rata di 711 euro serve quindi un reddito netto di circa 2.130 euro al mese. Per fare il conto al contrario, dal reddito alla somma che si può chiedere, c'è Quanto mutuo posso avere.

Per alcune categorie, per esempio i giovani sotto i 36 anni, esiste la garanzia del Fondo prima casa gestito da Consap, che permette alla banca di finanziare una quota più alta del prezzo. Le condizioni cambiano con le leggi di bilancio: vanno controllate sul sito di Consap prima di contarci.

Le spese oltre alla rata

Al momento della firma ci sono costi che la rata non comprende: istruttoria e perizia della banca, notaio, imposta sostitutiva (lo 0,25% dell'importo per la prima casa, il 2% negli altri casi) e l'assicurazione incendio e scoppio sull'immobile, che le banche chiedono sempre. Per mettere insieme tutto il costo dell'acquisto, tasse sulla compravendita comprese, c'è Costi acquisto casa.

La detrazione degli interessi

Sul mutuo per comprare l'abitazione principale si può detrarre dall'IRPEF il 19% degli interessi pagati, su un massimo di 4.000 euro l'anno: fino a 760 euro di imposte in meno ogni anno. Nell'esempio da 150.000 euro al 3%, nel primo anno si pagano 4.444 euro di interessi, quindi si detrae il massimo. Chi può detrarre e con quali limiti lo spiega l'Agenzia delle Entrate, e per il proprio caso conviene chiedere al CAF o al commercialista.

Estinguere prima o cambiare banca

Per i mutui firmati da persone fisiche dopo il 2 febbraio 2007 per comprare o ristrutturare la casa non ci sono penali per l'estinzione anticipata, totale o parziale. Conviene soprattutto nei primi anni, quando ogni euro restituito toglie più interessi futuri: quanto si risparmia lo calcola Estinzione anticipata.

Se un'altra banca offre un tasso migliore si può fare la surroga: il mutuo passa alla nuova banca senza spese per chi lo ha, e cambiano solo le condizioni.

Il piano completo e il confronto con l'affitto

Qui sopra vedi i primi 12 mesi del piano. La tabella di tutte le rate, con interessi e capitale separati, la trovi in Ammortamento mutuo. Se invece la domanda è se convenga comprare o restare in affitto, Affitto o mutuo? mette a confronto le due spese negli anni.

L'ultima rata e gli altri conti sul mutuo

Qui la rata si calcola al centesimo, come fa una banca: gli interessi di ogni mese si arrotondano al centesimo e la rata è la più piccola con cui il debito si chiude nel numero di rate scelto. Per questo l'ultima rata, quella che porta il debito esattamente a zero, è un po' più bassa delle altre: con 150.000 euro al 3% per 25 anni è di 710,01 euro invece di 711,32, e il riquadro la scrive sotto i numeri. Lo stesso conto, con lo stesso codice, sta dietro a Ammortamento mutuo, che mostra tutte le rate, a Estinzione anticipata, che aggiunge un versamento ogni mese, e a Tempo estinzione debito: scrivendo lì la rata trovata qui si ritrovano gli stessi mesi e gli stessi interessi.

Cosa non fa questo calcolo

Il calcolo usa il TAN e una rata mensile costante: non tiene conto di spese, assicurazioni, preammortamento né delle variazioni di un tasso variabile. È uno strumento indicativo: non sostituisce il prospetto che la banca deve consegnarti prima della firma (il PIES) né il parere di un consulente finanziario o di un mediatore creditizio.